民泊成功への秘訣

 

◎人件費をできるだけかけないようにして、小規模で民泊を行うスタイルをとったほうが成功しやすい

 

◎コスト計算をより丁寧に

 

◎どんな民泊ビジネスをしたいか

 

１．自分のスタイル

 

　ホスト居住型かホスト非居住型か。人には向き不向きがありますので、

 

物件と自分の適性によって、スタイルを決めればよいのである。

 

２．部屋のコンセプト

 

コストのかけ方で、簡素派・中間派・高級志向です。

 

３．欧米系かアジア系か、ターゲットを定める

 

　　国籍によっても旅の目的が違います。

 

欧米系とアジア系では、体格がまったく違います、部屋や水回りのスペースが

 

小さいとクレームにつながりやすくなる。

 

◎万人に満足してもらおうと考えない

 

◎インテリアは日本人の感覚を捨てる

 

外国人は、ムードのある間接照明を好む傾向がある。

 

外国人は、日本人と比べて時間にルーズな人が多い

 

◎クリーニングは効率とコストの両面を考える

 

リネン類のクリーニングには、生乾きがあります、

 

乾燥機があるコインランドリーを使う

 

外注にはマニュアルを用意

 

◎3か月かけて目標の宿泊費に

 

スタート時は安く設定し、次第に上げていく

 

集客サイトを選ぶ際に絶対に外せない条件は、

 

「事前カード決済集金システム」です。

 

ゲスト（お客）が予約した瞬間に宿泊料がクレジットカードから引き落とされ、集客サイトの口座に入ります。そして月に1度、ホスト（民泊経営者）の口座に振り込まれます。、このシステムを採用しているのは、「アゴダ」「楽天トラベル」「エアービーアンドビー」です。

 

　予約したゲストが来ようが来まいが、気にすることはありませんし、来た時に集金する必要もないので、今か今かとゲストが来るのを待ち構えるストレスもありません。

 

そして、キャンセル料収入もバカになりません。そのたびに宿泊料を満額いただけます。ゲストが早めにキャンセルしてくれた場合は再募集でき、ダブルで収入を得ることができます。

 

例えば,「宿泊予定日から１週間以上前のキャンセルならキャンセル無料」などと打ち出そうものなら、「とりあえず、宿を何カ所か押さえておき、あとでゆっくり吟味して、ベストのところが見つかったらキャンセルすればいい」という人が続出します。

 

　そんなことをされたら、部屋数が少ない個人経営者はたまったものではありません。

 

◎エアービーアンドビー　Airbnb（エアビー）

 

宿泊業として本気で食べていく気なら、エアビーだけに頼っていてはダメです。個人営業の小さな民泊が大きなホテルと渡り合っていくためには、エアビーの本質を知らなければなりません。

 

エアビーが単なる集客サイトではありません。エアビーの理念は、「人と人とのつながり」を重視し、それを、「地元の人のような体験」を通じて築くことにあります。旅行者がわざわざエアビーを利用する理由は、その土地ならでは、その人ならではの体験ができること。　　

 

たとえば、観光地図には載っていない地元の路地裏を案内してもらったり、知る人ぞ知るラーメン屋に連れて行ってもらったりできるからです。このようなお店を紹介できる人間関係を作るのが、エアビーの理念といえます。

 

ホテルに泊まっては得られない体験を提供することです。部屋を作って貸すだけの商売、つまりハコモノはもう通用しない時代であることを肝に銘じましょう。「体験」を求めるユーザーが多いのがエアビーであり、ゲストとホストのやり取りが自然と行われるように作られているのがエアビーのサイトです。

 

Airbnb（エアービーアンドビー）は世界最大手のサービスです。Airbnbを日本で利用したゲストの93％が海外ユーザーで、うちアジアのユーザーは54％と、訪日外国人の宿泊手段として既に多大な実績を持っています。ホスト保証で最大1億円の補償もついており、ホストは安心して物件の貸し出しが可能です。

 

○エアービーアンドビーについて

 

世界１９２か国、３３，０００都市で80万以上の宿を提供する代表的な民泊仲介サイト。基本的な用語として、Airbnbでは、住宅を提供する側を「ホスト」、宿泊する側を「ゲスト」、サイトに掲載されている宿泊施設を「リスティング」といいます。

 

民泊ビジネスを始めたいと考えたら、まずは民泊に使用する住宅をAirbnbに掲載する。掲載する際には、特に費用はかかりません。このとき、宿泊に関するさまざまな条件も一緒に設定しておきます。

 

ゲスト側がこれらの情報を確認し、当該リスティングに泊まりたいと思ったら、ホスト側に宿泊のリクエストをします。リクエストを受けたら、今度はホスト側がゲストの情報を確認して、リクエストを受け入れるかどうかを判断します。ホスト側がリクエストを受け入れると、宿泊予約が成立したことになりますので、後は提示した条件に合わせて、当日のやり取りが行われることになります。

 

なお、宿泊料の決済は、すべてAirbnbを通して行われます。ゲストは予約が成立した時点で宿泊料をAirbnbに支払い、Airbnbはゲストがチェックインした後にホストヘ宿泊料を渡すというシステムになっています。

 

また、ゲストとホストは、宿泊料の金額を基準として計算した金額を、Airbnbに手数料として支払う必要があります。

 

具体的にはゲストは宿泊料金の6～12％、ホストは宿泊料金の３％を手数料としてAirbnbに支払います。ゲスト側の手数料を高く設定する代わりに、ホスト側の手数料が低く抑えられているという点がAirbnbの大きな特徴であり、魅力ある多くのリスティングがAirbnbに集まる大きな要因になっています。

 

☆リスティングページの主な記載事項

 

○住宅の種類

 

アパート：共同住宅の場合（マンションも含む）

 

一軒家：一軒家の場合

 

Ｂ＆Ｂ：ゲストハウスなどの場合

 

アパートでもマンションでも構造がRCや鉄骨であっても、集合住宅はアパートでひとくくりにされます。

 

○部屋のタイプ

 

まるまる貸切：部屋や建物の全体を貸し出す

 

個室：部屋や建物のうちの一室を貸し出す

 

シェアルーム：部屋を自分や他人とシェアする

　「まるまる貸切」については、一世帯の住居をまるまる貸すことを指します、６畳一間のワンルームから、寝室がいくつもある戸建てまでが含まれます。

 

「シェアルーム」は１つの部屋をシェアするという意味で、ベッド１台から貸すケースが該当します。

 

「個室」については、ドアで仕切られたタイプが該当し、玄関からキッチンやバス、トイレといった水回りを共用する部屋を指します。

 

○部屋を貸し出すために必要な備品

 

　部屋を貸し出すために必要なものは、家具家電、カーテン、寝具、リネン類、アメニティ、掃除用品、キッチン用品などです。

 

　そして、ゲストは外国人旅行客ですから、日本の土地動はなく交通機関にも不慣れです。また、靴を脱いで部屋に上がるといった基本的なことや、置いてある家電も日本語ですから、それらの説明も必要です。

 

　そのため、外国人旅行客向けにあらゆるマニュアルをつくる必要があります。

 

　用意するマニュアルは、次の４つになります。

 

１．部屋までの案内（地図）

 

２．鍵の受け渡し方法

 

３．ハウスルール（部屋の使い方）

 

４．近隣の飲食店ガイド

 

　マニュアルをつくる手間はかかってしまいますが、ゲストを出迎えたりしない無人のオペレーションを目指す方は、マニュアルはとても大切になります。ゲストが理解さえすればよいので、それほど手の込んだものを時間をかけてつくる必要はまったくありません。マニュアルは英語で作成します。

 

準備が整ったら、リスティング登録

 

　すべての準備が整ったところで、Airbnbに部屋を掲載して募集をかけます。これをAirbnbでは「リスティング登録」といいます。ちなみにリスティングとはAirbnb独自の言葉で、｢Airbnbにリストアップされている部屋」のことを指します。

 

　リスティング登録では、物件タイプ、部屋タイプ以外に次の記載をしていきます。

 

１．収容人数

２．地域（市町村を入力）

３．寝室数（ベッドルーム数）

４．ベッド数（和布団もベッドに数えます）

５．バスルーム

６．リスティングネーム

　自分の部屋のキャッチコピーのようなもの。部屋の特徴がはっきりわかるタイトルをつけます。文字数の制限は35字以内です。ご参考までに、いくつかリスティングネームのイメージを挙げておきます。

Easy access to kobe women only!

7min walk to the kobe Station

７．部屋について

　この部屋の気に入っているところ、インテリア、アメニティ、備品、近隣の情報などを旅行者にアピールします。

 

８.空港・ランドマークからのアクセス

　時間と料金を掲載すると喜ばれます。

 

９．ロケーション

　住所を人力します。ここで入力した住所は、予約成立後にゲストに伝えられます。最寄駅から部屋まで道順を記載しましょう。

 

１０．物件の所在地

　物件はAirbnbのマップに掲載されますが、正式な住所ではなく、任意で設定することができます。

 

１１．アメニティ・設備

　アメニティ・設備を記載します。チェックＢＯＸで選ぶスタイルなので、あるものはすべてチェックしましょう。

 

12．物件写真のアップロード

　最低１枚は用意しましょう。後で追加・削除は自由にできます。内観写真、周辺写真で20～30枚くらいを掲載しましょう。

 

13．ホーム・セーフティ

　煙感知器・消火器等の設備をチェックします。

 

リスティング登録は英語で記載したほうがよいのは間違いありません。ただし、必ずしも英語である必要もないのです。

 

　自信がなければ日本語で作成してもよいでしょう。英語をグーグル翻訳で訳します、ホストも翻訳機能を使ってチェックしています。あまり気負わずに、リスティング登録してみましょう。それよりも注意すべき点は、リスティング登録すると、すぐに予約が入る可能性があることです。

 

　すぐにゲストの申し込みがあってもうろたえないよう、部屋の準備、マニュアル類の準備はしっかりしましょう。

 

最後に、ホストに選ばれるリスティング登録のコツとしては、一番見栄えのよいインパクトのある写真を選んで掲載することが挙げられます。

 

　Airbnbでは、無料でカメラマンが派遣されて物件を撮影してくれるサービスもあります。リスティングの表示順位にも影響しますので、ぜひ利用しましょう。ただし、カメラマンが写真撮影してから掲載までに、最低でも２～３週間はかかるので早めに手配しておいてください。

 

　また、カメラマンに撮影してもらった写真の登録作業自体は、自分で行うことになりますので忘れないようにしましょう。

 

 

◎予約を受けるにはカレンダー・料金設定が必要

 

　リスティング登録の後は、カレンダー・料金設定を行います。ただ金額を決めるだけではなく、ゲストがどのような条件で予約ができるのかといった細かなことも設定できます。

 

また、カレンダーではいつまでの予約を受け付けるのか、部屋が使えない日なども指定することができます。

 

１．基本料金

　基本料金を決めます。―泊料金を基準に週料金・月料金も設定できます。表示通貨もドル、日本円などを選ぶことができます。

 

２．ゲストの予約方法

　通常の流れは、ゲストがリクエストを出して、ホストがリクエストを事前承認して予約成立します。１件ごとにリクエストを受けて審査するのか、それとも即時予約可能とするのか選択します。

 

３．予約可能日の設定

　予約可能日を設定します。「今後いつでも」「３か月先まで」「６か月先まで」「12か月先まで」の中から設定が可能です。

 

４．予約締め切り日の設定

　当日、１日前、３日前、７日前と選べます。当日の場合は、締め切り時間設定もできます。

 

５．宿泊日数の設定

　最短宿泊日から最長宿泊日を設定します（最長宿泊日は空白でもＯＫ）。

 

６．今すぐ予約

　ゲストがホストにリクエストを出すことなく予約できる機能です。ゲストからすると、クリックーつで予約が成立するため、今すぐ予約を選んでリスティングを選ぶゲストもいます。

 

　その他、キャンセルポリシー（キャンセルにあたっての取り決め）も決めておきます。すべて、インターネット上でAirbnbのガイドに従って、簡単に登録できます。

 

　ゲストが支払う保証金・清掃料等も設定できます。この保証金は、ゲストが部屋を汚したり壊したりした際に費用としてあてることができます。

 

これで登録作業は、終了になります。

 

　リスティング登録をして、カレンダー・料金設定を行えば、いよいよ宿泊客が募集されるようになります。

 

　実際に予約が入ってからのオペレーションを事前に用意しておきましょう。

 

　とくに、チェックイン、チェックアウトの方法や、宿泊後の清掃についての段取りもあらかじめ決めておいてください。

 

Airbnbを利用する最大のメリットは、高い信用性が確保できるという点にあります。国や文化の違う、見ず知らずの人同士がやり取りをすることになるため、ホスト側・ゲスト側の双方がともに信頼のおける人物であることが､民泊取引の必須条件となります。

 

この点、Airbnbは、ホスト・ゲストの双方が、登録時に自分のプロフィールを公表するシステムになっています。名前、顔写真、使用できる言語、電話番号やメールアドレス、趣味や職業など、さまざまな情報を積極的に公表することで、自分が信用のおける人物であることを他のユーザーに証明するわけです。

 

また、ID認証制度を利用すれば、さらに信用度を高くすることが可能です。これは、Airbnbにパスポートや運転免許証などの画像データを提出したり、facebookなど個人を特定できるSNS(利用実績があるものに限る)と連携させることによって、自分が信用のおける人物であることを、Airbnbに認証してもらう制度です。ID認証を受けると、プロフィールにID認証済みのマークがつくため、相手に取引に応じてもらいやすくなるのです。

 

さらに、Airbnbには、レビューを投稿できるという制度もあります。ゲストがチェックアウトしてから48時間以内であれば、取引内容がどうであったか、感想を書き込むことが可能です。これは、ゲスト側だけでなくホスト側も、取引相手の対応がどうであったか、評価できるしくみになっています。レビューに高評価が集まるほど、次回以降、取引相手に信用してもらえるようになり、ホスト側は宿泊リクエストが増え、ゲスト側は宿泊リクエストを受け入れてもらいやすくなるわけです。ゲストとホストが、ともに相手から高評価を得ようと努力するようになるという効果が期待できますので、サイト全体の民泊の質が向上することにもつながっています。

 

 

◎保証制度も充実している

事前に「相手が信用できる人物か」と入念にチェックしたとしても、トラブルが発生する可能性をゼロにはできません。まれに盗難など、ゲストの故意による犯罪行為が発生する場合もあります。また、「ゲストの不注意で部屋の設備が壊れてしまった」「部屋の鍵などホストから借りていたものを返却し忘れてしまった」など、さまざまな問題が生じることもあります。このような場合に備えて、Airbnbには一定の保証制度が設けられています。

 

具体的には、宿泊予約が成立した時点でゲスト側に一定の金額（保証金）が設定されますので、ゲストは保証金をAirbnbに預けておくことができます。ゲストの宿泊によってホストに何らかの損害が生じた場合には、その保証金を賠償金に充てることができるという制度です。

 

たとえば、ゲストがコップを割ってしまった、などというような軽微な損害が生じた場合には、Airbnbを通して、迅速に損害発生に対応してもらうことができるのです。ホストはゲストに直接賠償請求をする必要がありませんので、お互いに不要なトラブルを避け、安心してリスティングを提供・使用することができます。

 

この他、「ホスト保証」や「ホスト補償保険」という制度もあります。「ホスト保証」とは、Airbnbを通して成立した全予約に対して無料でつくサービスで、ゲストが保証金を設定していない、あるいは保証金を超える損害が発生した場合に利用できる制度です。ゲストが滞在中にホストの所有物やリスティングの設備を破損し、大きな損害が発生した場合に、その被害を補償するサービスで、最高で1億円まで対応してもらえます。

 

たとえば、「ゲストが賠償金の支払いを拒絶した」「ゲストと連絡がつかなくなってしまった」「ゲストに支払うだけの資力がなくった」といったトラブルが生じた場合に、Airbnbにその肩代わりをしてもらえます。

 

ただし、この制度が適用されるためには、さまざまな条件があります。たとえば、金銭や宝石類などの貴重品や、ペットや対人の被害、老朽化・摩損が原因の損傷については、ホスト保証の適用外となっていますので、注意が必要です。また、損害が発生した場合には、そのことを証明する必要がありますので、現場の証拠写真や修理の見積書、修理費の領収証などをAirbnbに提出する必要があります。なお、保証される宿泊施設は適用法令をすべて遵守している必要がありますので、無許可の宿泊施設は、保証の対象にはなりません。

 

ホスト保証の申請を行う場合は、ゲストのチェックアウトから14日以内、あるいは次のゲストがチェックインする日のいずれか早い日付までに、支払申請フォームから申請を行う必要があります。＄300USDを超える損害については警察への被害届を提出する必要があります。

 

一方、「ホスト補償保険」とは、ホストが第三者に損害賠償を請求された場合に、その第三者に生じた被害をAirbnbが補償する制度です。たとえば、ゲストがバスルームを破損したことで水漏れが生じ、マンションの下の階に住む第三者の所有物を壊してしまった、などという場合に、最高100万ドル（ＵＳＤ）まで補償を受けることができます。

 

ホスト補償保険は、対人・対物事故の双方に対応しています。しかし、ホストによる意図的な脅迫・暴行行為、逸失利益、伝染病、テロ活動、製造物責任、公害などは対象外です。

 

 

◎宿泊費について

宿泊費の金額は、予約数や売上高に直接的に影響を与える、非常に重要な項目です。したがって、安易に決定するのではなく、入念なリサーチと計算によって設定するように心がけましょう。

 

　非常に単純な計算式で考えてみると、売上は「宿泊料×宿泊日数」で決まります。一般的には、宿泊料金が高いほど稼働率が低くなり、宿泊料金が低いほど稼働率は高くなるという傾向にあります。このバランスをうまく見極めることができれば、民泊ビジネスを成功に導くことができるでしょう。

 

　かだし、稼働率を上げたいと焦るあまりに、極端に安すぎる宿泊料を設定することは非常に危険な行為です。なぜなら、安さを重視して集まってくる人々は、目先の利益のみに飛びつく傾向があるからです。後々、やっかいなトラブルを引き起こす危険性が高いため、十分注意が必要です。

 

たとえば、Airbnbを利用した場合の宿泊料の設定について考えてみましょう。

 

　Airbnbを利用する場合、宿泊料金には、１泊あたりの基本料金とAirbnbへの手数料に加えて、清掃料金や長期滞在者向けの割引料金、週末料金などの追加料金を含めることができます。清掃料金の相場としては5000円程度が一般的とされており、シェアルームの場合は清掃料金を設定しないケースもあります。追加料金についても設定するか否かはホストの任意に委ねられています。

 

　Airbnbでは、宿泊料金をいくらに設定すればよいのかわからないホストのために「スマートプライシング」という宿泊料金を自動的に設定するシステムが導入されています。スマートプライシングを利用すれば、ホストは設定したい宿泊金額の最低額と最高額、受け入れたい宿泊客の数を設定するだけで、物件周辺エリアのニーズや物件の特徴などのデータをもとに宿泊料金が自動的に決定されます。

 

 

◎料金体系について

 

その他、ホストは料金体系についても設定する必要があります。料全体系は、大きく分けると、

 

①一部屋一泊いくらというルームチャージ制、

 

②一名一泊いくらというパーソンチャージ制、があります。また、①か②のどちらかを基本料金として、部屋や人などの増減を追加料金で調整するという方法もあります。ホスト側の立場から考えてみると、①の場合、団体客でなければ利用しづらいという印象を持たれてしまうため、１～２名の旅行客には利用されづらくなってしまう可能性があります。

 

また、②の場合、団体客にとっては魅力を感じられないため、団体客が寄り付かなくなってしまう可能性があります。さまざまなゲストに訪れてもらいたいと考える場合には、わかりやすく、かつ、ある程度柔軟性のきく料金体系を設定しておくとよいでしょう。逆に、どのような客層に来てもらいたいのか、ホスト側に明確な方向性がある場合には、その志向に合わせた料金体系を設定するとよいでしょう。

 

なお、こども料金の設定については特に決まりはありませんが、Airbnbなどの仲介サイトを利用する多くのホストは、「12歳以下は大人の半額」という子ども料金を設定しているようです。

 

 

◎日本にいながらにして外貨を稼げる、ドルか円かは好みでＯＫ。

 

　宿泊費の受け取り通貨をドルか円のどちらかに選択できることも、Airbnbの大きな特徴といえるでしょう。

 

　アカウントの設定段階で、「受け取り」という設定があります。

 

　「受け取り」とは、ホストがどのように宿泊料を受け取るかという設定です。Airbnbが決済を代行してくれるので、確実に宿泊料を受け取ることができます。

 

　受け取り方法は、次の３種類から自由に選択できます。

 

１．ペイパル

 

　ペイパルとは、インターネット上で利用できる決済サービスのことで、他の受け取り方法よりも入金が早い（送金後１～３時間程度）反面、引き出し時に手数料がかかります。

 

２．ペイオニア

 

　ペイオニアとは、アメリカの法人口座をレンタルするサービスで、口座開設により発行されたデビットカード機能付きのカードを使って、郵便局やセブンイレブンのＡＴＭから現金を引き出すことができるので便利です。ただし、カード発行までに数週間程度の時間を要すること、現金を引き出す際に手数料がかかる点などに注意が必要です。

 

３．銀行振込

 

　振込手数料無料で利用できるので、手数料で考えればもっともお得な方法です。

 

　予約が先々の日程であっても、予約が決まった時点でゲストには宿泊費の支払いが発生します。

 

　そして、ゲストが宿泊した翌日に３％の手数料を引かれてホストに振り込まれます。ドル払いであれば、送金される時点での為替レートが適用されます。

 

　そのため、売上が確定してから送金されるまでに円安になると、その分、円換算で利益が増えることになります。

 

　たとえば、ある年の１月６日に発生した宿泊費１００ドルを４月６日にドルで受け取る場合、４月６日の時点で１００ドルがホストに送金されます。

 

　しかし、１月６日の為替は、Ｉドル１００円で、４月６日はＩドル１２５円であれば、日本円で受け取れば１万円ですが、ドルにしておけば、利益が２５００円も多くなるということです（為替手数料・振込手数料は考えない）。ただし、円高になれば、反対に利益は減ることになります。

 

しかも、Airbnbのデビットカード（マスターカード）を使うと、世界中どこでも簡単に出金することができます。

 

　日本の金融機関をいっさい通さずに、自分のポケットにお金が入ったということです。

 

宿泊費の支払いや宿泊費の受け取り方法、時期については仲介サイトにより若干の差があります。

 

◎アゴダ

 

アゴダは超一流ホテルでも三流ホテルでも、平等に扱います、各部屋の基本料金を決めます。年間で一番高い日の料金を基本料金とし、そのうえで、常に何らかのキャンペーンを打ちます。

 

　キャンベーンは、何でもいいので、どんどん作りましょう。アゴダの特徴は、一つのキャンベーン内で曜日ごとに細かく割引率を設定できることです。たとえば日～水曜日は40％引き、金曜日は30％引き、土曜日は15％引きなどと自由に設定できます。

 

　注意しないといけないのは、キャンセルポリシーはキャンペーンごとに設定する必要がある点です。あなたの民泊のキャンセルポリシーを、「返金なし」と決めていても、それぞれのキャンペーンで再度、「返金なし」に設定しないと自動的に緩い規則になってしまう。

 

アゴダの集客力は、なかなかのものです。楽天トラベルと同じくらい集客してくれます。アゴダのサイトを一度でも覗いたことのある人のパソコンには、その人が見ていたホテルの画像をしつこいくらい表示しますし、毎日のように宣伝メールを配信します。

 

◎楽天トラベル

 

　楽天トラベルには、「クーポン発行」があり、応募者のメールアドレスは楽天に自動登録され、次のキャンペーンの時に広告メールが配信されます。

 

楽天トラベルのシステムは、「不可能はない」と言い切れるほど、どんなプランでも作成可能です。思いついた集客アイデアはすべて、実現できます。楽天内の自分のページが自由にカスタムできるので、他のホテルと差別化を図ることも容易です。

 

仲介サイトを利用した場合には、手数料の支払いが必要です。

 

手数料については、仲介サイトごとに異なるため、民泊ビジネスを始める場合には手数料の額など細かい条件について、注意する必要があります。特に、仲介サイトの中には、民泊の運営者（ホスト）からだけではなく、利用客（ゲスト）からも手数料を徴収しているところもあります。

 

　宿泊客（ゲスト）との間で宿泊契約が締結された時点で、手数料が発生するしくみを採用している仲介サイトが多く、仲介サイトが宿泊客（ゲスト）から宿泊料の支払いを受け取り、そこから手数料の金額を差し引いた額を、民泊の運営者（ホスト）に振り込むという制度を採用している場合が多いといえます。

 

Airbnb　　　　       １ヵ月の総宿泊収入に対して３％

Ｈｏｍｅａｗａｙ    「年間349米ドル」または「宿泊収入の８％」

Booking.com   　　　　宿泊収入の９％～１２%

stay japan    　　　　宿泊収入の10％

ａｇｏｄａ    　　　　宿泊収入の９％～１２％

room stay     　　　　宿泊収入の３０％

自在客 　　　　　　　 宿泊収入の10％

 

 

ホストになることで生じる「責任」

 

予約した部屋に急きょ泊まれなくなってしまうと、ゲストの旅行計画は大きく狂って

しまうでしょう。予約成立後にホストの都合でキャンセルする場合には、ペナルティ

としてキャンセル料が課せられます。また、自動的に悪いレビューが付けられ、過去に

キャンセルした前科があるホストであることが公開されてしまいます。ホストとして、

部屋を貸す約束をすることは、大きな責任を負うことにもなるのです。

 

　ホストは、リスティングに記載した内容を守る義務があります。リスティングはゲスト

に対する約束であり、契約書のようなものです。よって、リスティングに記載される情報

は正確なものでなければなりません。利用を許可する設備を一つ一つリストアップするのも、

正確なリスティングを作成するためです。

 

　リスティングには、ゲストに禁止する行為も明確に記述する必要があります。これを

「ハウスルール」といいます。たとえば、「喫煙の禁止」や「宿泊者以外の知人を招いての

パーティの禁止」など、具体的に記載します。日本人の常識では、そこまで書く必要はない

と思うようなことでも、できるだけ細かく書くのがコツです。ハウスルールでは、近隣の住民

に迷惑をかけないという視点も必要になります。ホストは、ゲストとの間ではもちろん、近隣住民

との間でのトラブルを防ぐための配慮が必要になります。トラブルについては、Airbnbから

サポートを受けられるほか、Airbnbがホストのための保証制度を提供しています。ホストは、

予約リクエストを承認するかどうかを自由に決める権利があります。予約リクエストを送ってきた

ゲストのプロフィールを見て、部屋を貸したくない相手だと思えば、予約リクエストを却下できます。

ただし、予約リクエストを受け取ってから、24時間以内に承認するか、却下するかを決定しなければ

なりません。仮に、24時間経過しても、何のリアクションも起こさないと、予約リクエストの

期限が切れ、同時にと否否から警告メッセージが届きます。期限までに返答がなかったとして

「返答率」が下がり、その結果としてホストの評価も下がります。

 

　リスティングを掲載すると、予約を入れたいゲストからの問い合わせや予約リクエストが

いつ届くかもしれません。予約リクエストや問い合わせに迅速に対応することも、ホストの責任

の一つであることを覚えておいてください。

  

ゲストは、部屋の予約が成立した時点で、クレジットカードを使って宿泊料をAirbnbに対して

前払いしますので、チェックインする時点ですでに宿泊料は支払い済みということになります。

ゲストが支払ってAirbnbが一時預かっている宿泊料については、ゲストがチェックインしてから

約２４時間後に、ホストに支払われます。その際に、ホスト手数料として３％差し引かれた額が

ホストの指定の口座やアカウントに入金されます。

 

　ゲストが７泊する場合では、ゲストは予約時に７泊分の宿泊料を支払います。そして、

チェックインから２４時間後に宿泊料の全額がホストに入金されます。つまり、この例であれば、

まだゲストが宿泊している途中で、宿泊料を一括して受け取れることになります。ただし、

長期滞在予約については、宿泊料の支払いは月単位になります。

 

リスティングの原稿を作る際に、押さえておくべきことを簡単に整理しておきましょう。

 

　部屋の紹介では、タイトルとして35文字、紹介文として２５０文字を人力できます。特に、

タイトルは検索結果の一覧に表示されますので、読んで部屋のコンセプトがわかるタイトル

を付けることが予約率を高める秘訣となります。慣れたホストのリスティングを読むと、

タイトルには「渋谷まで徒歩５分の好立地」など、不動産物件情報さながらのコピーが

使われています。ホストとの交流を売りにするような物件の場合は、紹介文と写真でその

特徴が伝わるように工夫しましょう。

 

　リスティングでは、ゲストが守るべきことをまとめた「ハウスルール」を明記することに

なっています。たとえば、部屋の中での喫煙を禁止する場合、ハウスルールの欄にそのことを

明記しておかないと、後でトラブルの元になります。ハウスルールに禁止と明記されていれば、

それに同意したゲストだけが予約を入れてくるので安心です。

 

　一番ホストが悩むのは、宿泊料の決め方ではないでしょうか。基本は１泊の宿泊料金を設定

しますが、宿泊料とは別に清掃料金やサービス料、保証金などを設定することも可能です。

宿泊すると必ず発生する清掃料金やサービス料については、予約時に宿泊料と一緒にAirbnbが

預かりますが、発生するかどうかわからない費用や保証金は、実際に請求することになってから、

支払いが発生します。

 

　また、宿泊の条件として、３泊以上、逆に14泊以内など、宿泊する期間を制限できます。

長期滞在を歓迎するなら、長期滞在には割引きを適用するなどの設定もできます。宿泊可能な日

をカレンダーで設定でき、曜日などに基づいて１日ごとに宿泊料を変えることも可能です。

最低宿泊数を「３泊以上」と設定した場合は、２泊以下の条件で検索した人には、当然ながら

検索結果には表示されません。

 

　宿泊料に関係して、ホストが決めないといけないのが「キャンセルポリシー」です。これは、

予約が成立した後で、ゲスト都合によるキャンセルを認めるかどうかというルールで、ホストは

「柔軟」「普通」「厳格」のうちから選べます。柔軟であれば、到着１日前までに解約すれば

１００％返金するというもので、ゲストとすれば予約しやすくなりますが、逆にホストの立場

になると、直前でキャンセルされると、結局、その日は部屋を貸せない確率が高くなって機会損失

になります。

　ホストとしての経験を積むまでは、宿泊料をできるだけ低くして、キャンセルポリシーも

柔軟を選び、ゲストが予約しやすいことを最優先するのも一つの戦術です。

 

●アメニティー

 

宿泊施設の浴室や洗面所に用意するシャンプーやボディーソープ、石けん、

 

歯ブラシ、かみそり、くしなどの備品のこと。

 

Airbnbのリスティングでは、ドライヤーやアイロンなども備品に含まれるが、

可能な範囲で準備をすればいい。

 

 

 

●今すぐ予約

 

ホストの承認を待たずに予約が確定する予約方法のこと。

 

「今すぐ予約」のリスティングに設定すると、直前予約のゲストを

 

獲得しやすくなる。

 

 

 

●お友達紹介プログラム

 

Airbnbを友人や同僚、知人などに紹介をして実際に利用すると、

 

紹介した自分と相手にAirbnbからクーポンが送付されるプログラム。

 

 

 

●カバー写真

 

Airbnbのリスティングページで、一番上に表示される写真のこと。

 

Airbnbの検索結果にも表示されることから、部屋の魅力を伝える

 

最高の1枚を掲載するのが好ましい。

 

 

 

●カレンダー

 

ゲストの宿泊状況がひと目で分かるカレンダー機能のこと。

 

いつからいつまでゲストが宿泊して、いつが空いているのかを

 

すぐに把握できる。カレンダーから料金設定の変更も可能。

 

 

 

●検索順位

 

都市名や地域名などのキーワードで検索したとき、検索結果のページで

 

表示されるリスティングの掲載順位のこと。なお、検索結果で

 

自身のページを上位に表示させることをSEOという。

 

 

 

●個室

 

使っていない自宅の一部屋をゲストに貸し出す部屋タイプ。

 

リビングやキッチン、トイレなどはホストとの共同利用になるが、

 

ゲストは寝室だけプライベートな空間を確保できる。

 

 

 

●事前承認

 

宿泊の問い合わせを受けたホストが、「24時間以内であれば、自分の承認なしに

リスティングの予約を確定していい」とゲストに伝える機能。

 

ホストから事前承認が届いても自動で予約確定にはならず、ゲストは自分で予約確定

の操作をする必要がある。

 

また、ゲストが事前承認後の24時間以内にリスティングを予約しないと、

 

キャンセル扱いとなる。ゲストからの問い合わせを［受信トレイ］で確認し､

［事前承認する］ボタンをクリックすると事前承認が可能だが、

ゲストのプロフィールをよく確認しておく。

 

 

 

●シェアルーム

 

ホストやほかのゲストと共同で生活できる部屋タイプ。

 

寝室を含むすべてがホストやほかのゲストとの共用となるため、

 

ゲストのためのプライベートな空間はない。

 

 

 

●宿泊料金

 

1泊当たりの料金である「基本料金」に加えて、清掃料金と基本料金の

 

人数を超えた場合に適用される追加人数分の料金、さらにAirbnbサービス料を加えた合計金額のこと。

 

清掃料金と追加人数分の料金が設定されていないリスティングもある。

 

 

 

●紹介文

 

友人や家族、同僚などの身近な人から投稿してもらう推奨文のこと。

 

友人などが書いた紹介文は、自分のプロフィールページで公開される。

 

宿泊後にゲストとホストで評価し合うレビューとは異なる。

 

 

 

●スペシャルオファー

 

問い合わせをしたゲストに対し、ホストから特別な宿泊料金を提示できる機能。

割引に関する問い合わせが来たときに、ディスカウント料金を提示して予約を促すことができる。

ホストがスペシャルオファーを提示し、ゲストが承認するとその場で予約が確定する。

 

スペシャルオファーの場合は、清掃料金や追加人数分の料金も含め、宿泊期間全体の

料金を提示する必要がある。

 

 

 

●スマートプライシング

 

公開したリスティングの周辺エリアでの需要や供給のデータ、物件の特徴や

 

場所、アメニティー、予約履歴などのデータから最適な宿泊料金を自動設定してくれる機能。

 

 

 

●体験

 

旅行先でホストが開催するローカルな体験ができるサービスのこと。

地元のコミュニティーに参加して、体験学習やワークショップなどに参加できる。

 

 

 

●ダッシュボード

 

ゲストからの問い合わせやリスティングの予約、ゲストからのフィードバックなど

をまとめて確認できる画面のこと。

 

 

 

●ハウスマニュアル

 

部屋の設備や家電製品の利用方法をまとめたマニュアルのこと。

 

チェックイン方法からリモコンや給湯器、ガスコンロの利用方法などゲストが

つまづきやすいポイントを分かりやすく記載する。

 

 

 

●ハウスルール

 

土足厳禁や喫煙の禁止など、ゲストに守って欲しいルールのこと。

 

ゲストに悪気がなくても、文化の違いからマナー違反になってしまうケースも多いため、

ハウスルールをきちんと決めて伝えることが大切。

 

 

 

●フィルター

 

Airbnbで検索結果から宿泊先のリスティングを探すときに､寝室やベッドの数､

スーパーホストバッジの有無、アメニティー・設備の有無で絞り込みができる条件設定のこと。

 

 

 

●ホスティング

 

ホストとしてゲストを迎え入れること。また、ゲストがリスティングで快適に

過ごせるように心配りをしておもてなしをすること。

 

ホスティングを開始すると、ゲストからの問い合わせに対応したり、

ゲストの宿泊前に部屋を清掃したりする必要などがある。

 

 

 

●ホスト

 

部屋の貸し手のこと。一軒を丸ごと貸し出したり、使っていないスペースだけを

貸し出してゲストとの交流を楽しんだりするなど、Airbnbではホストの希望に合った

貸し出し方法を選択できる。

 

 

 

●ホスト補償保険

 

Airbnbの宿泊に関わる財物破損や人身傷害で第三者に賠償請求された場合、

 

第一次賠償責任保険として補償されるプラン。

 

 

 

●保留中

 

今すぐ予約に対応していないリスティングで、ゲストが予約リクエストを

 

送信した後、ホストの回答を待っている状態のこと。

 

ホストは、予約リクエストを受け取ってから24時間以内にゲストに

 

回答する必要がある。

 

 

 

●まるまる貸切

 

一軒家やアパートの一部屋をすべてゲストに提供する部屋タイプ。

 

個室やシェアルームとは異なり、ホストとゲストはメールやメッセージで

 

やりとりをする場合が多い。ホストとゲストが直接対面する機会は少ない。

 

 

 

●問題解決センター

 

Airbnbで生じた追加請求や送金処理をするとき、ホストとゲストの

 

双方で利用できるツール。

 

問題解決センターでは、ゲストとホストの双方で相談をしながら

 

請求や送金ができる。

 

 

 

●予約リクエスト

 

ゲストが宿泊を希望するとき、予約をしたい旨をホストに伝える意思表示のこと。

ゲストから予約リクエストが届いた場合、ホストは24時間以内に予約を承認するか、

却下するかを判断する。

 

 

 

●リスティング

 

Airbnbに掲載する部屋のこと。

 

部屋や備品、ハウスルールをまとめた情報を指す。

 

 

 

●旅程表

 

宿泊予約を完了すると自動的に生成される旅行のスケジュールのこと。

 

旅程表には、宿泊先の住所やチェックイン時間、ホストがお薦めする

 

スポット、ハウスルールなどが記載される。

 

 

 

●レビュー

 

ゲストがチェックアウトした後、宿泊体験や設備、アメニティーなどについてゲストが

ホストを評価するメッセージのこと。

 

また、泊まってくれたゲストをホストが評価するメッセージも含まれる。

 

文字のメッセージのほか、星の数でお互いの評価を確認でき、どのようなホストやゲスト

なのかをほかのユーザーが参考にできる。