住宅宿泊管理業者 （委託）
民泊の管理業務については、全ての業務を管理業者に委託する必要はありません。
そのため、当所では、お問い合わせの多い一部管理プランをご用意しています。
（例） 管理内容として、宿泊者のチェックイン・チェックアウトの帳簿管理
内容については、事業者様とご相談の上、契約となります。
民泊の運営管理には完全委託と部分委託の2種類があります。
住宅宿泊管理業者の資格を保有しているほとんどの事業者が、民泊の全ての業務を請け負う丸投げ運営代行です。当所では、住宅宿泊管理業者と契約だけできるサービスを月額11,000円から展開しています。
登録番号：国土交通大臣（０２）第Ｆ０１０６９号
初回登録料33,000万円と月11,000円にて委託契約を行ってます。
当所の場合は、部分委託の代行会社ですが宿泊者名簿の作成を当所で担当し、それ以外のゲストとのやり取りや清掃などはホスト（住宅宿泊事業者）等に再委託という形で契約しています。
●住宅宿泊管理業務の委託が必要な場合とは
○住宅宿泊事業者は、次のいずれかに該当する場合は、住宅宿泊管理業務
(法第５条から第10条までの規定による業務及び住宅宿泊事業の適切な実施のために
必要な届出住宅の維持保全に関する業務)を住宅宿泊管理業者に委託する必要があります。
ただし、住宅宿泊事業者が住宅宿泊管理業者である場合において、
自ら住宅宿泊管理業務を行う場合については委託不要です。
１．届出住宅の居室の数が、５を超える場合
２．届出住宅に人を宿泊させる間、不在(※1)となる場合(※2)
(※1)日常生活を営む上で通常行われる行為に要する時間の範囲内の不在は除く。
(※2)住宅宿泊管理業務を住宅宿泊管理業者に委託しなくてもその適切な実施に
支障を生ずるおそれがないと認められる場合として以下のいずれをも満たす場合は除く。
＊住宅宿泊事業者が自己の生活の本拠として使用する住宅と届出住宅が
同一の建築物もしくは敷地内にあるとき又は隣接しているとき。
(住宅宿泊事業者が当該届出住宅から発生する騒音その他の事象による
生活環境の悪化を認識することができないことが明らかであるときを除く)
＊ 届出住宅の居室であって、それに係る住宅宿泊管理業務を住宅宿泊事業者
が自ら行うものの数の合計が５以下であるとき。
なお、住宅宿泊管理業務の委託は、住宅宿泊管理業務の全部を契約により
委託する必要があります。
また、委託しようとする住宅宿泊管理業者に対し、予め届出書および
添付書類の内容を通知する必要があります。
住宅宿泊管理業務の委託が必要な場合の考え方とは？
住宅宿泊管理業務の委託が必要となるのはどのような場合か、
また、どのような業務を委託するのかなどの考え方をご説明します。
(１)住宅宿泊事業の適切な実施のために必要な届出住宅の維持保全について
住宅宿泊事業は、人が居住し日常生活を営む空間に人を宿泊させるものであり、
その適切な実施のために必要な届出住宅の維持保全として、人が居住し日常生活を
営むために必要な機能を維持する必要があります。
具体的には、届出住宅に設ける必要がある台所、浴室、便所、洗面設備が正常に
機能するものであるほか、人が日常生活を営む上で最低限必要な水道や電気などの
ライフライン、ドアやサッシ等の届出住宅の設備が正常に機能するよう保全すること
が必要です。
また、空室時における施錠の確保や、住宅又は居室の鍵の管理も届出住宅の維持保全
に含まれます。
(２)委託について
法第11条第１項に基づき、届出住宅に係る住宅宿泊管理業務を住宅宿泊管理業者
に委託する場合は、一の住宅宿泊管理業者に委託しなくてはならず、複数の者に分
割して委託することや、住宅宿泊管理業務の一部を住宅宿泊事業者が自ら行うことは
認められません。
ただし、住宅宿泊管理業務の委託を受けた住宅宿泊管理業者が、他の者に住宅宿泊
管理業務を一部に限り再委託することは可能です。
委託義務の対象となる住宅宿泊管理業務の範囲は、法第５条から第10条までの規定
による業務及び住宅宿泊事業の適切な実施のために必要な届出住宅の維持保全に関
する業務となりますが、届出住宅の維持保全に係る業務については、(１)を踏まえた
上で、管理受託契約においてその対象範囲を明確に定める必要があります。
委託は、管理受託契約で定める住宅宿泊管理業務の実施期間の始期においてなされ
たものとみなされます。そのため、委託の実施により管理受託契約の締結時の書面の
内容が変更となる場合には、当該始期までの間に、住宅宿泊事業者は、都道府県知事
等に対して、当該変更内容を届け出る必要があります。
住宅宿泊事業者が自己の生活の本拠として使用する住宅と届出住宅が同一の共同住
宅内にある場合や同一の敷地内にある場合等であっても、敷地が広範であるためそれ
ぞれの住戸の距離が著しく離れている場合その他の自己の生活の本拠にいながら届出
住宅で発生する騒音等を認識できないことが明らかである場合には、住宅宿泊管理業
務の適切な実施に支障が生ずるおそれがないとは認められないため、住宅宿泊管理業
務を住宅宿泊管理業者に委託する必要があります。
(３)住宅宿泊管理業者への通知について
法第11条第１項に基づき委託する場合においては、住宅宿泊事業者は委託しよう
とする住宅宿泊管理業者に対し、予め、届出書及び添付書類の内容を通知する必要
があります。この際に通知する内容は、当該委託による届出事項の変更を反映する
必要はなく、当該委託以前の内容を通知することで足ります。
通知の方法は、電磁的な手段によることもできます。
(４)一時的な不在に関する考え方について
日常生活を営む上で通常行われる行為である生活必需品の購入等については一時
的な不在に該当しますが、業務等により継続的に長時間不在とするものは一時的な
不在には該当しません。
一時的な不在として認められる時間は、届出住宅が所在する地域の事情等を勘案
する必要があるため、一概に定めることは適当ではありませんが、原則１時間とな
ります。ただし、生活必需品を購入するための最寄り店舗の位置や交通手段の状況
等により当該行為が長時間にわたることが想定される場合には、２時間程度までの
範囲となります。
なお、住宅宿泊事業者は届出住宅を一時的に不在にする場合においても、宿泊者の
安全の確保に努めることが必要です。
「不在」とは、住宅宿泊事業者が届出住宅を不在にすることをいいます。住宅宿泊
事業者ではない他者が届出住宅に居たとしても、住宅宿泊事業者自身が不在として
いる場合は「不在」として取り扱われます。
(５)その他の留意事項について
法第11条に基づく住宅宿泊管理業者への委託をしている間、住宅宿泊事業者は必ず
不在にしなくてはならないということではありません。
住宅宿泊事業者が届出住宅にいる間においても、「届出住宅に人を宿泊させる間、
不在となるとき」の考え方は適用されます。
本条に基づかない委託によって常時届出住宅内にいる住宅宿泊事業者(※)が、
清掃等の一部の事実行為を住宅宿泊管理業者ではない専門業者に行わせることは可能です。
この場合は、法第５条から第10条までの規定は住宅宿泊事業者に適用されますので、
事業者の義務は委託者である住宅宿泊事業者に課せられているため、住宅宿泊管理業務
における違反等があった場合には、委託者の責任となります。
(※)住宅宿泊管理業者に委託をせずに住宅宿泊管理業務を自ら行う住宅宿泊事業者
であって、届出住宅の居室の数の合計が５以下の者に限ります。
●管理受託契約の締結の流れ
○ 家主の貴重な財産である住宅について、管理の条件を事前に明らかにし、委託者の利益を保護
○ 適切な管理受託契約の締結を確保し、家主が不在となる場合の管理責任を明確化
・委託者(住宅宿泊事業者)に対し管理受託契約の締結の勧誘、
不当な勧誘等の禁止(法第３２条)
・契約締結前の説明、書面の交付 (法第３３条)
◎説明事項
⑴ 住宅宿泊管理業者の商号、名称、又は氏名
⑵ 住宅宿泊管理業者の登録年月日及び登録番号
⑶ 住宅宿泊管理業務の対象となる届出住宅
＊管理業務の対象となる届出住宅 届出住宅の所在地、物件の名称、部屋番号、
委託の対象となる部分、維持保全の対象となる設備について説明。
⑷ 住宅宿泊管理業務の内容・実施方法
＊管理業務の内容、実施方法 管理業務の内容や、緊急時の連絡対応の方法などについて、
住宅の状況などに応じて回数や頻度を示しながらできるだけ詳しく説明します。
委託者であるオーナーが住宅の管理に関する十分な知識や経験がある場合でも、お互いの
責任関係を明確にするためにこれらのことを説明しないで契約することは認められません。
⑸ 報酬並びにその支払の時期及び方法
＊報酬に関する事項報酬の支払時期、支払い方法について明示します。
また、報酬とは別に必要な費用として下の⑹のオーナーが通常必要とするものについても
費用の負担方法、支払時期についても明示することが望ましいとされています。
⑹ 報酬に含まれていない住宅宿泊管理業務に関する費用で、
住宅宿泊事業者が通常必要とするもの
＊オーナーが通常必要とするもの委託業務を実施するのに必要となる水道光熱費、
宿泊事業のために必要な備品や物品の購入に必要な費用のことです。
⑺ 住宅宿泊管理業務の再委託に関する事項
＊オーナーの承諾を得た上で管理業務の一部を第三者に再委託できることを説明します。
再委託先は業務実施体制に大きく関わるものですから、再委託予定者を事前に明らかにし、
再委託先が変更するたびごとにオーナーに知らせる必要があります。
再委託先が一方的に変更される可能性がある場合にはその旨もあわせて事前に説明します。
⑻ 責任及び免責に関する事項
＊オーナーと管理業者のどちらに責任があるのかについてはっきりさせておく必要があります。
損害賠償請求になった場合にはトラブルに発展することが予想されますから、事前に協議を
行った上で、賠償責任保険に加入するなどの措置をとっておくことが望ましいとされています。
また、再委託業者の過失によって起こったオーナーまたはゲストの損害については管理業者
が責任を追うことが一般的だと考えられますが、最終的にはオーナーと管理業者がする契約
で決めておくことが望ましいとされています。
⑼ 契約期間に関する事項
⑽ 契約の更新及び解除に関する事項
＊オーナーまたは管理業者が契約した義務を果たさないときは、その相手方は相当の期間を
定めて履行を催促し、その期間内に履行がないときは契約を解除することができる旨を明示
することが望ましいとされています。
・ 契約締結時の書面の交付(法第３４条)
＊基本的に上記の内容を含む契約書により代替可能
※ 標準的な管理受託契約書を国土交通省において策定、そちらを利用したり、
一部作り変えたりするのがいいと思います。
説明は書面でしますが、必ずしも紙媒体をつかって行う必要はありません。
電子メールや管理業者のホームページからダウンロードのような方法を使う場合は
事前にオーナーから了承をもらいます。
住宅宿泊管理受託標準契約書について
住宅宿泊管理受託標準契約書(以下、「標準契約書」という。)は、住宅宿泊事業法等に基づき、
住宅宿泊管理業者が標準的に行うことが求められる事項について、国土交通省が推奨する契約書
の様式である。
○標準契約書に規定される事項
・契約の当事者の表示
・契約期間
・届出住宅の表示
目的物件及び住宅宿泊管理業務、住宅宿泊管理業者が委託を受ける業務については、
以下３つの業務に分類した上で、標準契約書の別表に規定しているところ。
◎宿泊者等への対応に関する業務
(１)宿泊者への届出住宅の鍵の受け渡し
＊宿泊予約者であることを確認した上で鍵の受け渡しを行う。 郵便ポストに鍵を入れておいて、
そのポストを開ける南京錠のナンバーを教えるという方法で受け渡しをする方法がありますが、
大事なお客さんの住宅の鍵ですから、キッチリ管理する方法でお願いします。
今はICTを利用してクラウドで管理するスマートロックなどの最新技術があります。
(２)本人確認、宿泊者名簿の作成、管理及び備付け
＊本人確認を行い、日本国内に住所を有しない宿泊者に対しては、旅券の提示を求めるとともに、
旅券の写しを宿泊者名簿とともに保存する。
宿泊者名簿を備付け、宿泊者の氏名、住所、職業及び宿泊日のほか、宿泊者が日本国内に
住所を有しない外国人であるときは、その国籍及び旅券番号を記載して３年間保存する。
あとで事件や感染症が広がってしまったときなどに警察や保健所が照会するためにも使います。
(３)未チェックイン時の報告
＊宿泊予約者がチェックインされていない場合には、住宅宿泊事業者にその旨の報告を行う。
(４)騒音の防止のために配慮すべき事項その他届出住宅の周辺地域の
生活環境への悪影響の防止に必要な事項について宿泊者への説明
＊宿泊者に対し、騒音・ごみ・火災・周辺地域の生活環境の悪影響の防止に関し必要な事項
について説明を行う。
外国人は日本人とはなにかと習慣が違います。ゴミ出しのルールなんて知らなくて当然
ですし、一般的なルールを書いて壁に貼ったり、冊子にするなどして説明しましょう。
(５)届出住宅の周辺地域の住民からの苦情及び問い合わせについての対応
＊周辺地域の住民から苦情等があった場合には、常時応答を行い、必要に応じて現場に赴き
確認を行うなどの対応を行う。
管理業者に直接連絡が来ることが予想されます。管理業者に連絡があって現地に赴く
必要がある場合は30分以内を目安とするとされています。また、24時間対応可能である
ことが求められています。
また、観光庁が「民泊制度コールセンター」を設置しますので、そちらを経由しての
対応依頼にも備えましょう。
㈠住宅宿泊事業者(家主)が住宅に標識を掲示する際、住宅宿泊管理業者に委託する場合には、
当該住宅宿泊管理業者の連絡先を明示。
㈡原則として、住宅宿泊管理業者は、周辺住民からの苦情等に直接対応する。
㈢また、民泊コールセンターを設置し、周辺住民等が適切な連絡先がわからない場合も
苦情等を受け付け、適切な者に転送。
(６)宿泊者による届出住宅への毀損など有害行為に対する措置
＊届出住宅への毀損を行うなど宿泊者が法令に違反する行為等を把握した場合には、
その行為の中止を求める。
住宅の一部を壊したり傷つけたりする行為を把握したら、やめさせるようにします。
(７)長期滞在者への対応
＊連泊する長期滞在者には、定期的に面会を行い、７日以上の宿泊契約の場合には、
適切に宿泊使用されているか、滞在者が所在不明になっていないか確認を行う。
(８)宿泊者からの届出住宅の鍵の返却確認
＊宿泊者から鍵の返却確認を行う。
(９)チェックアウト後の届出住宅の状況確認(破損、忘れ物等確認を含む)
＊チェックアウト後の住宅及び設備の破損の有無や、宿泊者の遺失物の有無等について確認し、
宿泊前の状態と大きな乖離がないよう維持する。
◎住宅・設備管理及び安全確保業務
(１)届出住宅及び設備の維持・管理
＊台所、浴室、便所、洗面設備、水道や電気などのライフライン等の設備が正常に機能
するよう保全する。
空室時における施錠の確認や届出住宅の鍵の管理を行う。
外国語を用いた届出住宅の設備の使用方法に関する案内、最寄り駅までの経路を記載した案内の設置。
(２)非常用照明器具の設置、点検、避難経路の表示その他災害発生時の避難体制の確立と
宿泊者に対する避難支援
＊非常用照明器具を宿泊室及び避難経路に設置し、定期的に点検を行う。避難経路の表示を行う。
(３)外国語を用いて、火災、地震その他の災害が発生した場合における通報連絡先に関する案内
＊外国語を用いた消防署、警察署、医療機関、住宅宿泊管理業者への連絡方法を備え付ける。
(４)宿泊者からの建物、設備に対する苦情等への対応
＊宿泊者から建物、設備等の不具合について苦情等があった場合には、
状況を確認し、必要な対応を行う。
(５)諸官公庁等への届出事務の代行
＊必要に応じ、官公署、電力、ガス会社等への諸届けを代行する。
◎清掃・衛生業務
(１)届出住宅の日常清掃業務
＊届出住宅の設備や備品等の定期的な清掃、換気等を行う。宿泊者が感染症の疑いがある
ときは、保健所に通報するとともに、消毒・廃棄等の必要な措置を講じる。
届出住宅で生じたゴミその他の廃棄物は事業系ゴミとして速やかに処理を行う。一見、
普通のゴミでも宿泊事業として使った部屋からでたので事業系ということになります。
きちんと適正に処理する。
廃棄物処理法違反となってしまいますと、重い罰が課されます。
オーナーに排出事業者責任が問われます。
(２)寝具・衛生用品の洗濯及び設置
＊寝具のシーツ、カバー等直接人に接触するものは、宿泊者が入れ替わるごとに
洗濯したものと取り替える。
(３)備品の管理及び補充
＊備品の有無及び残量を確認し、必要に応じて補充する。トイレットペーパー、ティッシュ、
シャンプー・リンス・ボディーソープ、洗濯洗剤などの在庫残量を確認して、なくなって
しまう前に補充しておきます。